Para resolver a crise imobiliária, precisamos de moradias populares melhores, não de mais proprietários

Neste contexto, a decisão do Trabalhismo de centrar níveis mais altos de propriedade e construção de casas financiadas por dívidas, em vez de enfatizar a habitação pública e os direitos dos inquilinos, nas eleições locais e no recente discurso habitacional de Starmer, foi imprudente.

Para atingir sua meta de atingir uma taxa de propriedade de casa própria de 70% até o final do primeiro mandato, o Partido Trabalhista precisaria apoiar cerca de 5% das famílias para se tornarem compradores pela primeira vez por meio de seu “esquema de garantia de hipoteca” – cerca de 1,2 milhão. No Reino Unido, o tamanho médio da hipoteca para um comprador pela primeira vez é atualmente de £ 198.779. Com isso em mente, atingir a meta sem enormes subsídios estatais envolveria aumentos significativos no nível nacional de endividamento das famílias. Para ilustrar, a preços atuais, níveis de hipotecas e níveis populacionais, isso envolveria cerca de £ 240 bilhões de dívida extra. Contabilizando o crescimento populacional, o número seria ainda maior. A divisão entre as famílias privadas e a dívida assumida pelo setor público não é clara, mas sob a iteração mais recente do esquema de garantia hipotecária do governo, as famílias tomam tudo emprestado. Afinal, é uma “garantia”, não uma doação ou empréstimo.

Conseguir isso com enormes subsídios estatais provavelmente envolveria a entrega de grandes somas a possíveis compradores iniciantes. Essas seriam as famílias predominantemente de renda média e alta que cumpririam a relação renda-empréstimo e poderiam arcar com os pagamentos de hipotecas. Embora o Partido Trabalhista possa querer que um grande número de famílias de baixa renda participe de seu esquema de garantia de hipotecas, isso parece implausível dentro das regras atuais do sistema financeiro, enquanto a eliminação de regras como a relação empréstimo/renda encorajaria empréstimos mais arriscados.

Mesmo que esse processo envolvesse o estado concedendo grandes empréstimos além da hipoteca, como foi o caso do Help to Buy, as pessoas com rendas mais baixas teriam dificuldade desproporcional para acessar o esquema – alguém com um salário baixo terá dificuldade para conseguir empréstimos, mesmo com 60 anos. por cento ou 70 por cento de um preço fixo em sua área. Uma expansão da dívida das famílias privadas nesse tipo de escala também apresentaria riscos potenciais para o sistema financeiro, com números do ONS e do Banco da Inglaterra sugerindo que a dívida das famílias já está se aproximando dos níveis pré-crise financeira.

Dadas as metas trabalhistas de reduzir a dívida nacional, subsídios públicos em grande escala parecem improváveis ​​e uma escolha estranha de prioridade. A construção de habitações municipais em escala, por outro lado, forneceria moradia para pessoas da classe trabalhadora com posse permanente sem sobrecarregar as pessoas com dívidas acompanhadas de empréstimos hipotecários, ao mesmo tempo em que seria genuinamente acessível para aqueles de baixa renda.

Isso não é um argumento contra o universalismo; os serviços essenciais devem ser verdadeiramente acessíveis e baratos (e idealmente gratuitos). Mas o teste de meios torna-se ainda pior quando, por cálculo político ou projeto falho, você exclui faixas daqueles com rendas mais baixas.

Como o esquema Help to Buy, que envolveu £ 22 bilhões em empréstimos públicos (o suficiente para financiar cerca de 220.000 residências municipais e os cortes do imposto de selo do governo) que poderiam ter financiado mais de 180.000 novas residências municipais ao longo desta década, essa abordagem política corre o risco de priorizar o público gastos que poderiam inflar ainda mais os preços das casas, deixando de fora aqueles com rendas mais baixas. Seria melhor financiar a habitação pública de que precisamos desesperadamente.

Embora o Partido Trabalhista também tenha se comprometido a restaurar a “habitação social” (incluindo uma ampla gama de posses e níveis de acessibilidade) para a segunda maior forma de posse, há dois problemas. A primeira é que o setor de aluguel privado é apenas ligeiramente maior do que o setor de habitação social. A segunda é que, se o Partido Trabalhista atingir sua meta de 70% de casa própria, provavelmente também atingirá sua meta de habitação social por padrão. Isso ocorre porque a expansão da ocupação do proprietário provavelmente envolverá a redução do tamanho do setor de aluguel privado, à medida que grupos de locatários privados passam a se tornar compradores pela primeira vez.

Se você olhar para a Europa e grande parte do mundo, não há correlação entre altas taxas de casa própria e melhores resultados sociais na habitação. Muitos dos lugares com os melhores resultados sociais em habitação, como Viena e a Holanda, são caracterizados por taxas mais baixas de aquisição de casa própria. Com isso em contexto, a obsessão do Reino Unido com a casa própria como uma necessidade parece cada vez mais falha. Em vez de uma garantia de hipoteca, uma alternativa melhor pode ser uma “Garantia de Habitação do Conselho”. Quando os proprietários decidem vender, os inquilinos podem solicitar que o conselho compre a propriedade. Uma instituição financeira estatal, em nível nacional, poderia financiar a transação utilizando as taxas de empréstimo comparativamente mais baixas disponíveis para o governo.

Os trabalhistas recentemente centralizaram a meta do governo de 300 mil novas moradias por ano, recentemente diluída, como uma prioridade para um futuro governo trabalhista. O próprio estudo de 2018 do governo enfraquece essa afirmação, sugerindo que a construção de trezentas mil casas por ano durante vinte anos reduziria apenas 6% nos preços das casas. Embora qualquer corte nos preços das casas seja bem-vindo, isso sugere que o papel da construção privada de casas no fim da crise de acessibilidade é exagerado.

Comentários recentes de Starmer também levantam questões sobre a capacidade da construção em massa sob o sistema atual de reduzir os preços das casas, com Starmer observando – não incorretamente – que muitas casas novas são “moradias executivas caras”, em vez de casas acessíveis para pessoas em rendimentos ordinários. Em Londres, onde essa tendência é mais aguda, cerca de 23% das novas construções vão para compradores no exterior, enquanto 29% são comprados como segunda residência, uma proporção crescente de novas casas é vendida para aluguel de temporada e um número crescente vai para a investidores institucionais.

Os trabalhistas prometeram impedir que mais de 50% das novas construções sejam feitas no exterior. Mas, dado que o status quo está bem abaixo desse limite, isso permitiria que a prática atual continuasse inabalável. Embora essas tendências sejam menos pronunciadas fora de Londres, elas ainda são poderosas em todo o país. No outro extremo da escala, apenas 22,5% das novas casas no ano passado eram casas “acessíveis” disponíveis para locatários, e menos de 2% das novas casas eram para aluguel social – a única posse acessível para aqueles com renda mais baixa.

É cada vez mais fácil ver que o equilíbrio atual é dramaticamente desviado para casas para famílias em melhor situação e, em particular, proprietários múltiplos. O trabalho mostrou alguns sinais limitados de que está preocupado com isso. Mas mexer nas regras de planejamento – sem a vontade de genuinamente desviar o equilíbrio dos desenvolvedores ou financiar habitações municipais em escala – fará pouco para reequilibrar o sistema habitacional.

Desde 2017, apenas os sete maiores desenvolvedores privados entregaram £ 8 bilhões aos acionistas – o suficiente para financiar confortavelmente oitenta mil residências municipais. De acordo com uma pesquisa da Sheffield Hallam University, esses desenvolvedores ganham em média mais de £ 60.000 por nova casa construída. Sem uma grande mudança no tipo de casas que construímos, um grande aumento na construção de casas poderia oferecer mais aos acionistas das grandes incorporadoras do que as perspectivas de moradia de pessoas com renda baixa e média.

Um governo disposto a enfrentar a crise imobiliária de frente, em vez de se concentrar em promover a ocupação do proprietário e o jogo de números para maximizar a construção de casas particulares, faria melhor em procurar outras opções. Empréstimos públicos e o dinheiro investido em isenções fiscais e subsídios para compradores de casas oferecem caminhos claros para a construção de moradias populares em escala ou para o financiamento de aquisições do setor privado. Acabar com o Direito de Comprar, que roubou do setor público milhões de residências de baixo custo, deveria ser um dado adquirido. O preço inflacionado a que os proprietários de terras têm direito legalmente quando vendem para a construção de novas casas, conhecido como “valor de esperança”, deve ser totalmente abolido. Isso ofereceria uma rota para reduzir drasticamente o custo de uma nova construção e da noite para o dia.

A escritora de habitação Vicky Spratt argumentou que aqueles sem altos salários ou ajuda de pais abastados correm o risco de se tornar apenas pessoas que estão “alugando do banco” quando compram suas próprias casas. Mas não seria preferível alugar sem depósito de um senhorio público, uma instituição sua? Em vez da dicotomia sombria de pagar o aluguel a um proprietário privado ou a um banco, poderíamos fazer muito melhor.