A Lei de Proteção Emergencial ao Inquilino do Estado de Nova York de 1974 permite a regulamentação de aluguéis residenciais (“estabilização de aluguel”) na declaração de emergência habitacional na cidade de Nova York quando a taxa de vacância cai abaixo de 5%, ou por declarações semelhantes em municípios suburbanos Condados de Nassau, Westchester e Rockland na cidade de Nova York. Um “Conselho de Diretrizes de Aluguel” tem então o poder de definir diretrizes para ajustes de aluguel. Hoje, cerca de metade de todos os apartamentos na cidade de Nova York têm aluguel estabilizado. E todos os anos, o Conselho de Diretrizes de Renda na cidade de Nova Iorque, depois de audiências públicas duramente combatidas, permitiu aumentos de renda entre um e seis por cento, e mesmo ocasionalmente – como durante os primeiros anos da pandemia da COVID – congelou as rendas. Nunca reduzido aluguéis.
Kingston, sede do condado de Ulster, é um porto no rio Hudson, no centro do Vale do Hudson, cerca de 145 quilômetros ao norte de Nova York e 80 quilômetros ao sul de Albany. Foi a primeira capital do estado de Nova York em 1777 e era conhecida pela excelência de seus advogados e judiciário. O juiz Alton Brooks Parker, cuja carreira começou como escriturário no escritório de advocacia Hardenbergh and Schoonmaker de Kingston, foi o candidato democrata à presidência em 1904, perdendo para Theodore Roosevelt. Kingston prosperou como o terminal oriental do Canal de Delaware e Hudson, que ligava os campos de carvão antracito da Pensilvânia à cidade de Nova York. Nunca se recuperou do fechamento, devido à concorrência ferroviária, do Canal D&H em 1898. Em 1900, a população de Kingston era de 24.535 habitantes e hoje é de 24.100.
Em 2019, o Legislativo permitiu que municípios em todo o estado optassem pela Lei de Proteção Emergencial ao Inquilino de 1974 mediante uma declaração de emergência devido a uma taxa de vacância habitacional de 5% ou menos. O início da pandemia de COVID provocou uma fuga repentina de muitos residentes da cidade de Nova York para o norte do estado, inclusive para Kingston. Ao mesmo tempo, o processo nacional de aquisição de habitações para arrendamento por implacáveis empresas de capital privado também estava em curso em Kingston. O resultado foi um aumento repentino e acentuado nos aluguéis. Uma pesquisa oficial de imóveis para aluguel no condado de Ulster descobriu que, entre 2016 e 2020, o aluguel médio de um apartamento de dois quartos aumentou quase 50%.
A cidade de Kingston conduziu um estudo sobre vagas habitacionais que, em julho de 2022, descobriu que a taxa de vacância para imóveis para aluguel potencialmente sujeitos à Lei de Proteção Emergencial ao Inquilino era de 1,57%, bem abaixo do limite de 5%. O Conselho Comum da cidade de Kingston declarou uma emergência na acepção da Lei de Proteção de Inquilinos de Emergência, em vigor em 1 de agosto de 2022, tornando-se o primeiro município ao norte dos subúrbios da cidade de Nova York a promulgar a estabilização dos aluguéis. Um Conselho de Diretrizes de Aluguel da Kingston foi nomeado e, após reuniões públicas e audiências em 9 de novembro de 2022, votou para exigir que o aluguel cobrado para arrendamentos de um e dois anos com início entre 1º de agosto de 2022 e 30 de setembro de 2023 fosse reduzido em 15% da taxa básica. Foi a primeira redução de aluguel legalmente obrigatória em toda a cidade na história do estado de Nova York.
O lobby dos proprietários em todo o estado foi apoplético, e um proeminente escritório de advocacia de proprietários da cidade de Nova York, famoso por suas táticas brutais e agressivas, contestou imediatamente a declaração de emergência e a ação do Conselho de Diretrizes de Aluguel de Kingston na Suprema Corte, o tribunal de jurisdição geral no estado de Nova York. Em Fevereiro de 2023, o Supremo Tribunal decidiu que o Conselho Comum tinha declarado devidamente uma emergência habitacional pública, mas que a redução da orientação de ajustamento das rendas adoptada pelo Conselho tinha excedido a sua autoridade ao abrigo da Lei de Protecção de Inquilinos de Emergência.
Ambos os lados apelaram para a Divisão de Apelação do Supremo Tribunal, Terceiro Departamento. Na quinta-feira, 21 de março de 2024, o painel de cinco juízes decidiu por unanimidade que a determinação de 9 de novembro de 2022 do Conselho de Diretrizes de Aluguel de Kingston que determinou uma redução de 15% no aluguel é válida, observando que “[n]algo na redação legal aplicável exige explicitamente que o Conselho ajuste o aluguel para cima e não para baixo.”
No Estado de Nova Iorque, o Tribunal de Apelações é o tribunal de mais alta instância, mas as decisões unânimes da Divisão de Apelação em processos civis não podem ser objeto de recurso de pleno direito, e a autorização para recurso nesses casos raramente é permitida. No entanto, dado o formidável poder do lobby dos proprietários, não se deve considerar nada como garantido, mas deve-se notar que o Tribunal de Apelações de Nova Iorque está hoje entre os tribunais mais decentes e honestos do país. Portanto, as perspectivas são boas.
O crédito por esta notável conquista vai para os indignados inquilinos de Kingston, que enfrentaram o poder de apropriação do capital privado que tem assumido o controle do que antes era habitação acessível em todo o país. E também à organização de grupos de inquilinos e ativistas “For the Many” em Kingston e à coalizão estadual “Housing Justice for All”, e ao veterano defensor dos inquilinos do estado de Nova York, Michael McKee, cuja carreira une o Met Council de velha esquerda. nos dias de habitação de Jane Benedict e no ativismo dos inquilinos de hoje.
E a pequena cidade de Kingston, pela qual a franqueza exige que eu admita ter um carinho especial, reivindicou mais uma vez desempenhar um papel honroso na história dos Estados Unidos. Que muitos mais municípios sigam o seu exemplo.
Fonte: mronline.org
