A crise imobiliária persistirá mesmo que os preços da habitação caiam

Embora 2023 traga muitas más notícias para muitas pessoas ao redor do mundo, é possível imaginar algumas vantagens em potencial. Devemos, por exemplo, começar a ver o patamar dos preços das casas à medida que as taxas de juros aumentam e os empréstimos bancários contraem.

Na verdade, a maioria dos observadores concorda que os preços das casas vão cair ao longo de 2023, talvez em até 25%, considerando a inflação. Alguns estão alertando que o aumento das taxas de juros pode levar a um colapso imobiliário no estilo dos anos 1980.

Embora um colapso imobiliário piorasse muito a próxima recessão, ainda é um cenário bastante improvável. Mas um nivelamento constante dos preços das casas, juntamente com o aumento da renda, pode ajudar muitos jovens a subir na escada da habitação.

Há apenas uma coisa atrapalhando esse resultado: o estado lamentável do setor de aluguéis privados do Reino Unido.

Como Michael Walker documentou recentemente para a Novara Media, a crise dos locatários do Reino Unido atingiu novos picos nos últimos anos. Se os jovens pagam 50% a 60% de sua renda mensal em aluguel, não há como economizar o suficiente para um depósito, especialmente com taxas de juros tão altas.

E mesmo que consigam economizar o suficiente para um depósito, estarão competindo com os proprietários que compram para alugar – muitos dos quais podem comprar propriedades sem hipotecas caras.

É fácil – e muitas vezes justo – culpar proprietários gananciosos e preguiçosos pela crise imobiliária, mas os problemas são muito mais profundos do que alguns indivíduos.

Quando se trata de demanda, a primeira questão é a desigualdade – que no mercado imobiliário se manifesta mais claramente como desigualdade intergeracional. Os idosos que conseguiram aproveitar a onda do boom imobiliário usaram a riqueza que acumularam em suas casas para comprar segundas e terceiras residências como “investimentos”.

A segunda e relacionada questão do lado da demanda é a condição alarmante do sistema de pensões do Reino Unido. A pensão do estado é muito baixa para se viver, e comprar casas para alugar é muitas vezes visto como a forma de renda mais confiável para os aposentados. Os governos anteriores pioraram muito o problema ao permitir que os aposentados sacassem toda a pensão de uma só vez.

Os imóveis em Londres também são altamente financeirizados. Indivíduos ricos de todo o mundo – incluindo muitos oligarcas russos – têm seu dinheiro estacionado em propriedades de Londres. Eles também podem investir indiretamente por meio de “inovações” financeiras, como Fundos de Investimento Imobiliário.

Enquanto os jovens – espremidos por múltiplas recessões, renda estagnada, altas taxas de juros, altos impostos e dívidas significativas – forem forçados a competir com investidores internacionais e ricos, compradores mais velhos e procurando propriedades para alugar, eles vai lutar para subir na escada da habitação. Somente quando as pessoas mais velhas passarem sua riqueza para aqueles que tiveram a sorte de nascer de pais ricos é que a desigualdade intergeracional reverterá para a desigualdade de riqueza padrão.

Outra questão do lado da demanda é a extrema desigualdade regional observada no Reino Unido. Londres é de longe a maior e mais rica região do Reino Unido – é onde está a maioria dos empregos, então as pessoas precisam morar lá. Também recebe níveis desproporcionais de investimento em infraestrutura pública, o que eleva os preços dos imóveis.

Enquanto a atividade econômica estiver concentrada em Londres, o que continuará enquanto o governo não investir no restante do país, a demanda por moradias continuará superando a oferta. E os proprietários poderão explorar o fato de que as pessoas precisam morar a uma curta distância de onde trabalham para manter os aluguéis altos.

Depois, há as questões do lado da oferta. Primeiro, a espantosa escassez de habitação social. Se aqueles na extremidade inferior do espectro de renda não tiverem para onde ir, eles podem ser forçados a pagar aluguéis mais altos. Aqueles que não podem simplesmente acabam em “acomodações temporárias”, sendo desviados de um albergue para outro.

A questão final do suprimento é, obviamente, planejamento e construção de casas. Alguns grandes desenvolvedores privados atualmente dominam a construção de casas no Reino Unido. Seu objetivo principal não é fornecer moradia suficiente para atender à demanda – muito pelo contrário, é maximizar o valor para seus acionistas.

Eles fazem isso usando uma série de táticas que têm um impacto perverso no mercado imobiliário como um todo. Eles compram pedaços de terra não desenvolvida na esperança de obter um ganho de capital significativo quando a permissão de planejamento é concedida. O sistema pouco transparente – muitas vezes beirando a corrupção – de permissão de planejamento no Reino Unido não ajuda.

Eles também têm incentivo zero para construir rapidamente lotes de moradias em um único terreno, pois um aumento significativo na oferta de moradias em um local pode levar a um nivelamento dos preços naquela área. Em vez disso, as casas são construídas e vendidas de forma a maximizar os retornos dos desenvolvedores.

Uma coisa que resolveria muitos desses problemas de uma só vez seria um programa massivo de construção de casas sociais.

Se o governo se comprometesse a trabalhar com as autoridades locais para construir novas habitações sociais em todo o país, combinando isso com investimento suficiente em infraestrutura para tornar as casas desejáveis, poderia aliviar a crise imobiliária, reduzir os aluguéis no setor privado, reduzir a desigualdade de renda , e reduzir a desigualdade regional de uma só vez.

Em uma recessão, esse programa criaria empregos e aumentaria a demanda, além de criar uma fonte de receita de longo prazo para o setor público. E se as casas fossem construídas com altos padrões ambientais, isso poderia ajudar no processo de descarbonização.

Há apenas um problema. O Partido Conservador é composto principalmente por proprietários de terras e está no bolso dos grandes desenvolvedores.

Pelo menos um quarto dos parlamentares conservadores são proprietários privados. E na década até 2021, um quinto de toda a renda do Partido Conservador veio de magnatas imobiliários.

Dado o perfil etário dos eleitores conservadores, para não mencionar a parcela significativa de proprietários de imóveis que compram para alugar, o partido nem mesmo tem muito incentivo eleitoral para resolver a crise imobiliária.

Claramente, o governo não vai resolver o problema para nós. Os inquilinos têm que se organizar.