A crise dos aluguéis no Canadá é muitas vezes descartada pela mídia corporativa como uma “incompatibilidade” entre oferta e demanda. Mas uma análise mais profunda do mercado de aluguel do país – onde os inquilinos enfrentam alguns dos custos de habitação mais altos do planeta – revela que uma pequena porcentagem de proprietários está controlando o setor e explorando os inquilinos para seu próprio ganho.
Nenhum dos cinco milhões de inquilinos do Canadá precisa ler a grande mídia do Canadá para saber que o condado está enfrentando uma crise de aluguel. No ano passado, de acordo com um estudo da RBC Economics, o país viu seu “maior aumento anual no crescimento do aluguel já registrado”. Esses aluguéis disparados também causaram uma explosão de sem-teto em quase todas as grandes cidades do Canadá. O congestionamento habitacional também é um problema crescente, com quase 20% dos locatários em Toronto, 21% em Mississauga, 11% em Montreal, 13% em Edmonton e 11% em Vancouver são forçados a morar em unidades habitacionais superlotadas “não adequadas para suas famílias”. tamanho.”
No entanto, uma parcela significativa da cobertura da mídia atribui de forma simplista a crise imobiliária a uma mera incongruência entre a demanda por moradias para aluguel e sua oferta, retirando da equação os proprietários que cobram aluguéis excessivos. Nessa visão, as crises imobiliárias não são exemplos de aproveitadores aproveitando falhas de mercado, mas sim um problema passageiro que as pessoas devem aceitar e superar.
Com cinco milhões de locatários competindo por dois milhões de unidades construídas especificamente, dizem-nos, aumentos de aluguel de dois dígitos são inevitáveis. Vários políticos e meios de comunicação corporativos sugerem que acabar com o controle de aluguel e outras proteções aos inquilinos de alguma forma reduzirá os “custos de moradia”.
Tendo como pano de fundo a crise imobiliária, alguns membros da elite dominante usaram isso como justificativa para pedir uma revisão do sistema de imigração do Canadá. Meios de comunicação como o BNN Bloomberg publicaram manchetes como: “Os aluguéis estão subindo no Canadá à medida que o aumento de pessoas é subestimado”.
A culpa pelos aluguéis recordes parece ser atribuída a tudo e a todos – exceto proprietários e especuladores. Lamentando que “ficou legal” “desprezar” a especulação imobiliária, o Sol de Toronto afirmou no início deste ano: “Se não fosse lucrativo para os investidores possuir propriedades para aluguel, os investidores levariam seu capital para outro lugar e a oferta diminuiria. Nós precisamos deles.”
É verdade que as principais cidades do Canadá estão experimentando crescimento populacional, como resultado tanto da imigração no exterior quanto da recuperação residencial de antigos corredores urbanos industriais. Também é verdade que a habitação está sendo absorvida, tanto por pessoas comuns — quanto por especuladores.
Os exorbitantes aumentos de aluguel do país dificilmente são um acidente de oferta e demanda incompatíveis. A escassez de habitação é, sem dúvida, um problema. Mas usá-lo para afastar os custos de aluguel de dar água nos olhos é obtuso ou falso. Os proprietários de terras do Canadá não estão simplesmente tendo suas mãos forçadas. Autorizados pelos governos do Canadá, os proprietários estão obtendo lucros recordes às custas de seus inquilinos.
O economista sênior Ricardo Tranjan, do Canadian Centre for Policy Alternatives (CCPA), fornece uma análise perspicaz da concentração de unidades de aluguel do Canadá em seu novo livro notável, A Classe do Inquilino. O livro divide a oferta de aluguel em quatro segmentos: 12% dos locatários ocupam residências fora do mercado, 38% alugam unidades não construídas para fins específicos de proprietários privados e a metade restante aluga de proprietários corporativos e financeiros.
Apesar do foco da mídia nos chamados “pequenos proprietários” do Canadá, Tranjan observa:
A noção generalizada de “proprietários em dificuldades” é uma grave descaracterização do mercado de aluguel. Na verdade, a classe de proprietários do Canadá compreende famílias ricas, pequenas empresas, corporações e investidores financeiros. A receita do aluguel aumenta sua riqueza e influência política, permitindo-lhes extrair mais renda de mais inquilinos, acumular mais riqueza e fazê-lo novamente.
O mercado de aluguel privado geralmente se refere a proprietários individuais que possuem uma ou algumas propriedades de aluguel. Pode ser um desafio acompanhar o número total de unidades, pois elas podem incluir não apenas casas particulares e condomínios, mas também quartos individuais, garagens, porões e armários. Mas a concentração de riqueza neste mercado também está aumentando.
O livro calcula que as unidades no mercado privado de aluguel representam cerca de 38% do mercado geral de aluguel. Tranjan estima que os proprietários de várias propriedades tenham um patrimônio líquido médio de cerca de US$ 1,7 milhão. Como ele observa, esses proprietários dificilmente estão “lutando para sobreviver”.
O Statistics Canada estima que o número relativamente pequeno de proprietários de imóveis, que investiram em várias unidades, representa quase um terço do total de proprietários de residências.
Em 2021, metade das residências nos centros de Toronto, Montreal e Vancouver eram condomínios. Mas, como observa o Statistics Canada, mais da metade desses condomínios eram de propriedade de investidores – totalizando 840.045 unidades no total. Esses investidores conseguiram, em média, obter um aumento de até 30% no valor de seus ativos enquanto os alugavam para inquilinos desesperados nas principais cidades do Canadá.
Entre as unidades habitacionais de aluguel construídas especificamente no Canadá, a concentração é ainda maior. Em 2017, o economista da Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), Gustavo Durango, observou: “Aproximadamente 90% das unidades de apartamentos construídas para aluguel no Canadá são de propriedade de investidores individuais e empresas privadas”.
O livro quebra ainda mais a concentração. Tranjan estima que 22% das unidades habitacionais para aluguel do país pertencem a proprietários de pequenas empresas – investidores individuais e joint ventures. Em média, esses proprietários possuem 44 unidades cada nacionalmente e até 151 cada em Toronto. Os 28% restantes das unidades são divididos entre proprietários corporativos e financeiros. Normalmente, os proprietários corporativos possuem e gerenciam propriedades para aluguel como parte de um portfólio maior de investimentos imobiliários, enquanto os proprietários financeiros são entidades como fundos de pensão, seguradoras e fundos de investimento.
De acordo com Martine August, professora da Universidade de Waterloo, os 25 maiores proprietários do Canadá, divididos entre proprietários corporativos e financeiros, detinham cerca de 330.000 unidades em 2020 – quase 20% do estoque privado de apartamentos para aluguel do país. Isso inclui gigantes de aluguel como Starlight Investments, CAPREIT, Boardwalk REIT, Skyline Apartment REIT, Killam Apartment REIT e Mainstreet Equity.
Desde 2020, por sua vez, tudo indica que essa concentração tenha piorado. Como August escreveu em Opções de política“Em algumas comunidades, as empresas financeiras têm monopólios efetivos sobre o mercado local.”
Esses proprietários corporativos e financeiros são francos sobre de onde vem sua receita – extraindo aluguéis de inquilinos espremidos e sitiados. No último trimestre de 2022, o CAPREIT, com mais de sessenta e sete mil unidades, foi eleito um dos dividendos mais seguros do Canadá. Conforme observado pelo BNN, a própria empresa declarou explicitamente a fonte de seus lucros. “Um aumento recorde de 24,3% no aluguel médio sobre o volume de negócios.” Este aumento está acima da média, mas não muito. Um relatório da CMHC descobriu que depois que um inquilino sai de um apartamento de dois quartos, o aluguel médio aumenta 18,2%.
Apesar das reivindicações dos grupos de lobby dos proprietários do Canadá, os aumentos de aluguel não têm quase nada a ver com “aumento de despesas”, custos de manutenção ou taxas de serviços públicos.
A Starlight Investments declarou abertamente sua intenção de lucrar com a escassez de aluguéis no Canadá. “Achamos que há uma escassez definitiva de moradias, ou quase um nível de crise no Canadá”, disse o então CEO Dale Drimmer em 2019, “e a boa notícia para os investidores é que não há solução fácil à vista”.
Da mesma forma, no ano passado, a Hazelview Investments prometeu “criar valor” aumentando massivamente os aluguéis. “Acreditamos que a chave para criar valor será identificar empresas com poder de precificação capazes de aumentar os aluguéis em novos arrendamentos e repassar taxas de aluguel mais altas em arrendamentos existentes.”
Em 2012, o também gigante proprietário Timbercreek listou os “despejos” como uma de suas estratégias para aumentar os aluguéis. Conforme citado no tribunal de direitos humanos do Canadá, o programa de “reposicionamento de valor agregado” da empresa começa reduzindo as despesas e depois “estabilizando a receita” por meio de métodos como “melhorar a qualidade do inquilino e a lucratividade do inquilino”, além de implementar “medidas disciplinares mais fortes para inquilinos problemáticos, incluindo despejos”.
Em um relatório recente, o banco central do Canadá rastreou o fluxo de capital, concentrando-se em 2008 a 2022, longe do investimento produtivo e na especulação imobiliária, dívida imobiliária e habitação para aluguel. Essa realocação de capital foi marcada, observa o relatório, principalmente pelo crescimento das empresas imobiliárias e de aluguel e leasing (RERL), “mercados de dívida de alto rendimento”, os títulos lastreados em hipotecas que ficaram famosos pelo colapso de 2008 e por -aumento dos aluguéis. Crucialmente, as notas do banco, nenhuma dessas entidades está realmente colhendo seus retornos de habitação como tal – eles estão colhendo seus retornos principalmente em áreas onde “a terra é escassa” – de seu monopólio sobre uma parte da Terra.
A CCPA também observa:
No Canadá, os preços das moradias aumentaram em grande parte devido à valorização da terra; não é incomum nas grandes cidades que as estruturas construídas em terra representem apenas uma pequena fatia do valor de uma propriedade. Por exemplo, entre 2007 e 2018, os imóveis na Colúmbia Britânica dobraram de valor, valorizando quase US$ 1 trilhão em termos ajustados pela inflação, a grande maioria como resultado de valores mais altos de terras.
Isso é “aluguel do solo” – lucro que reflete o monopólio do investidor sancionado pelo estado sobre um recurso natural. Os preços da terra são, naturalmente, preços de monopólio. E eles tornam a habitação diferente de qualquer outro item de investimento.
Como observa a New Economics Foundation: “A maioria dos ativos de capital se deprecia em valor ao longo do tempo devido ao desgaste natural, mas a terra tende a se valorizar”. Isso ocorre, em grande parte, como eles observam, porque “a permanência e a escassez inerente da terra a tornam um bom ativo para armazenar valor”. Os mercados de crédito liberalizados em todo o mundo ocidental desde a década de 1970, observam ainda, “também incentivaram os bancos a favorecer empréstimos relacionados a propriedades em detrimento de outros tipos de empréstimos e, assim, contribuíram para manter os preços de propriedades e terrenos altos”.
Isso ajuda a explicar por que, pouco antes da pandemia, o Statistics Canada descobriu que US$ 8,752 trilhões, ou 76% da riqueza nacional de US$ 11 trilhões do Canadá, foi apanhada em imóveis. Também ajuda a explicar por que o Statistics Canada descobriu, em 2016, que o quinto superior das famílias canadenses possui 63% do patrimônio líquido do setor imobiliário canadense, enquanto os 40% inferiores possuem apenas 2%. Entre as propriedades que não são residências principais, o quintil superior possui 81% do patrimônio líquido.
À medida que o valor da terra aumenta, mais pessoas lutam para encontrar moradias acessíveis. Isso cria uma oportunidade para os proprietários explorarem seus inquilinos aumentando os aluguéis a uma taxa exorbitante, garantindo assim um fluxo constante de renda passiva. É um círculo vicioso e os proprietários sempre ganham.
A “crise do aluguel” não é simplesmente um problema de escassez, é também uma falha política. Para amenizar a crise, a ala mais parasitária da classe capitalista – os latifundiários – deve ter seu poder quebrado. Grandes cidades em todos os lugares deveriam seguir o exemplo de Berlim e expropriar seus proprietários mais poderosos. Essas vastas propriedades devem ser entregues à habitação pública para necessidades humanas e não para especulação. E uma vez que a inevitável reação da elite ocorra, dobrar essas expropriações deve ser o caminho a seguir, sem concessões feitas.
Fonte: https://jacobin.com/2023/05/landlords-canada-housing-rent-crisis-real-estate
