No tribunal de despejo de Indianápolis, onde meus alunos e eu trabalhamos, Jessica e sua família chegam ao tribunal em pânico. Jessica contraiu o COVID-19 e perdeu várias semanas de trabalho, o que a levou a atrasar o aluguel devido a um estacionamento de trailers. Agora ela, sua mãe idosa e um irmão portador de deficiência, que moram juntos na casa da família, estão enfrentando o despejo.
A boa notícia: Jessica e sua família chegaram ao tribunal com várias ordens de pagamento dobradas e com orelhas que haviam remendado, que juntas somavam o aluguel devido. A má notícia: os proprietários dizem que não vão arquivar o caso de despejo a menos que Jessica pague pelos honorários do advogado também. Jéssica diz que está bem. Ops, diz o advogado, esquecemos de adicionar à lista as custas processuais e você tem que pagá-las também.
É mais um abalo do que uma negociação, mas Jessica não vê escolha a não ser concordar novamente. “Vamos ter que descobrir como conseguir o dinheiro”, ela me diz. “Não podemos correr o risco de sermos despejados.”
Mas mesmo o arquivamento deste caso não eliminará o risco de Jessica. O proprietário se recusa a permitir que Jessica ou qualquer outro residente do parque assine um contrato de arrendamento de longo prazo. Eles insistem em manter todos em condições mensais, o que significa que os residentes podem ser forçados a sair com apenas trinta dias de antecedência.
Para Jessica e seus vizinhos, essa é uma perspectiva desastrosa. Eles são donos de suas casas, com Jessica pagando $ 37.000 por sua casa quinze anos atrás e investindo milhares de dólares e incontáveis horas em melhorias, incluindo um deck anexo na parte de trás. Mas eles não são donos da terra sob sua casa, o “lote” onde ela fica. Por esse espaço, o proprietário cobra US$ 470 por mês.
O segredo sobre casas móveis como a de Jessica é que elas realmente não são muito móveis. Pode custar até US $ 14.000 para mover uma casa móvel, supondo que a casa seja robusta o suficiente para se mover e o proprietário encontre outro local para colocá-la. A casa de Jessica está no terreno há mais de três décadas e ela não está nada confiante de que possa ser realocada intacta. “Se formos despejados, perdemos tudo pelo que trabalhamos”, diz ela.
Seus proprietários estão cientes. No tribunal, vemos residentes de parques de trailers relatando que os proprietários do parque se recusaram a renovar os aluguéis às dezenas. Isso leva os donos de trailers a abandonarem suas casas, que os donos do parque arrebatam e depois revendem ou alugam.
Jessica e sua família estão entre o que o grupo comercial Manufactured Housing Institute diz ser 22 milhões de pessoas – uma em cada quinze pessoas no país – morando em casas móveis, também conhecidas como casas pré-fabricadas. Essas casas, em média, podem ser compradas por menos de um terço do custo das casas unifamiliares tradicionais, tornando-as a maior fonte de habitação acessível não subsidiada nos Estados Unidos, de acordo com a I’m HOME Network, que defende políticas para proteger as pessoas que vivem em habitações pré-fabricadas.
Como Jessica, muitas dessas pessoas são economicamente vulneráveis: a renda média dos proprietários de casas pré-fabricadas é inferior a US$ 58.000, pouco mais da metade da renda dos proprietários de casas mais tradicionais. E a compra de uma casa pré-fabricada não traz consigo o mesmo tipo de estabilidade associada à casa tradicional. Se a compra foi financiada com um empréstimo, esse empréstimo provavelmente é um empréstimo de “bens móveis”, com taxas de juros mais altas e um período de pagamento mais curto, mais semelhante a um empréstimo de carro do que a um empréstimo imobiliário tradicional.
A história do capitalismo nos mostra que, quando as pessoas de baixa renda têm uma necessidade desesperada, os exploradores logo entrarão em ação. oportunidade de aulas”.
Essas massas particulares são praticamente forçadas a pagar qualquer preço que seus proprietários decidam cobrar. Frank Rolfe, cujos duzentos e cinquenta estacionamentos para trailers fazem dele um dos cinco maiores proprietários do setor, gaba-se: “Somos como uma Waffle House onde todos estão acorrentados às barracas”. Rolfe e seu sócio também administram a Mobile Home University, que elogia os benefícios de apontar uma arma para a cabeça dos residentes do parque: fácil aumentar os aluguéis sem perder nenhuma ocupação.”
Algumas das pessoas mais ricas do mundo notaram. Empresas de investimento como Blackstone, Apollo Global Management, Carlyle Group e Stockbridge Capital Group compraram grandes participações em parques de trailers. Warren Buffett possui o maior fabricante de casas móveis e alguns dos maiores detentores de empréstimos de compra de casas móveis com juros altos. A Equity Lifestyle Properties, um fundo de investimento imobiliário fundado pelo multibilionário Sam Zell, acusado de “extrair a vovó” por meio de aumentos de aluguel e gastar milhões para resistir ao controle de aluguel, é o maior proprietário de parques de trailers do país.
Parte da atração é que os proprietários de parques de trailers como Zell têm obrigações significativamente menores do que os proprietários de habitações tradicionais. Toda a manutenção e conservação das estruturas atuais é de responsabilidade exclusiva dos proprietários das casas móveis. Michael Torres, investidor do parque de trailers, disse à NPR em 2022: “É basicamente repavimentar as estradas e ter um centro comunitário compartilhado. Você não possui paredes e telhados.” O resultado final, afirma Rolfe, é que os estacionamentos para trailers têm o maior rendimento imobiliário.
Notavelmente, o governo federal está ajudando a contribuir para esses lucros. Uma história da NPR de 2021 intitulada sem sutileza “Como o governo ajuda os investidores a comprar estacionamentos para trailers, aumentar o aluguel e despejar pessoas” revelou que as agências de financiamento de hipotecas apoiadas pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac, cuja missão é tornar as moradias mais acessíveis, fornecem bilhões de dólares em empréstimos a juros baixos que grandes empresas de investimento usam para comprar os parques.
Perversamente, uma empresa aumentando o aluguel em um conjunto de parques aumenta suas chances de obter mais empréstimos garantidos pelo governo, uma vez que aumenta o fluxo de caixa. “O que é irônico sobre isso é que uma das missões da Fannie Mae e do Freddie Mac é ajudar a preservar moradias acessíveis”, disse George McCarthy, do Lincoln Institute of Land Policy, à NPR. “E eles estão fazendo exatamente o oposto, ajudando os investidores a entrar e tornar a habitação mais acessível nos Estados Unidos menos acessível o tempo todo.”
Podemos proteger os residentes de casas móveis e devemos. Moradores de casas móveis e defensores como o Lincoln Institute e a Mobile Home Action apontam que o custo de compra mais baixo para casas pré-fabricadas pode torná-las uma opção valiosa para as famílias americanas – se estiverem protegidas da exploração. Veja como podemos fornecer essa proteção:
- Exigências de justa causa para não renovação ou despejo do aluguel. Estados como Oregon e Delaware reconhecem a vulnerabilidade única de locatários de casas móveis como Jessica. Portanto, eles exigem que os proprietários de lotes renovem os arrendamentos, a menos que haja uma boa causa, como falta de pagamento do aluguel ou quebra de regras razoáveis, para não fazê-lo. Os investidores que possuem parques sabem o significado dessas proteções, e é por isso que a Mobile Home University aconselha os possíveis proprietários a evitar estados “amigos do inquilino”.
- Controle de aluguel. O controle de aluguel é bem justificado em todas as relações locador-inquilino, mas é particularmente necessário para lotes de casas móveis, onde os locadores se gabam abertamente de sua posição de negociação injusta. Comunidades na Califórnia, Nova Jersey e Massachusetts já têm controle de aluguel para lotes de casas móveis e também foi proposto como uma lei estadual no Colorado.
- Direitos protegidos para os residentes comprarem estacionamentos para trailers. Massachusetts é um dos estados que oferece aos residentes de parques de trailers a primeira oportunidade de comprar o parque – muitas vezes chamado de direito de preferência – se estiver à venda. A venda de parques aos residentes aumentaria a estabilidade e a longevidade da posse desses parques.
- Financiamento para apoiar a aquisição de parques de caravanas pelos residentes. Os mesmos defensores que criticam com razão a Fannie Mae e a Freddie Mac por subsidiarem a compra de estacionamentos para trailers por grandes investidores estão pedindo que as entidades patrocinadas pelo governo ofereçam essas opções de juros baixos e baixo pagamento inicial a grupos de residentes que desejam comprar seus parques.
Como mostram as leis existentes e as campanhas em andamento, a defesa liderada por residentes pode causar um grande impacto. Em setembro de 2021, Freddie Mac anunciou que exigiria que todos os futuros mutuários da comunidade de moradias manufaturadas concordassem com proteções de inquilinos, como renovações, a menos que houvesse uma boa causa, direito de remediar pagamentos atrasados de aluguel e o direito de vender uma casa manufaturada sem requisitos onerosos por proprietários de lotes. Já existem cerca de mil comunidades de residências móveis pertencentes a residentes. Se o financiamento certo for disponibilizado, os residentes poderão comprar muito mais.
Com esta crise, surge uma importante oportunidade: principalmente brancos, muitas vezes proprietários de casas pré-fabricadas rurais, compartilham interesses importantes com os locatários de casas tradicionais, principalmente urbanos e muitas vezes negros. Por exemplo, os líderes do Sindicato dos Inquilinos de Louisville vêm de bairros historicamente negros em Louisville e Appalachia. Juntas, essas famílias podem formar uma coalizão poderosa para reformular os direitos à moradia em nossa nação.
Source: https://jacobin.com/2023/05/mobile-home-park-evictions-rent-wall-street-affordable-housing
