O segredo da habitação social: como Viena se tornou a cidade mais habitável do mundo

O primeiro lugar para onde Max Schranz se mudou após deixar a casa da família é aquele que muitos jovens profissionais sonham em morar no auge da carreira. Com apenas 26 anos, ele mora em um apartamento bem iluminado no quinto andar, com tetos altos e vista para uma capital europeia, a 10 minutos da estação central e a poucos passos de cinemas, teatros e bares.

Nenhum prêmio na loteria ou fundo fiduciário dos pais foi necessário para tornar esse sonho uma realidade: Schranz, que é estudante de mestrado, paga 596 euros (£ 512) por mês por seu apartamento de dois quartos de 54 metros quadrados – uma fração dos aluguéis típicos para empresas semelhantes. apartamentos de tamanho semelhante e com localização semelhante em outras grandes cidades europeias. Além do mais, ele não precisou fazer depósito e seu contrato de aluguel é ilimitado – em teoria, ele pode repassá-lo aos filhos ou a um irmão quando decidir seguir em frente. “Estou ciente de que é uma existência bastante livre de estresse”, diz Schranz. “Os meus amigos noutras cidades europeias estão com um pouco de inveja.”

Bem-vindo a Viena, a cidade que pode ter decifrado o código de como manter a habitação no centro da cidade acessível. Enquanto outras cidades lutam contra a escalada dos preços dos alugueres, em parte alimentada por apartamentos no centro da cidade que são utilizados como alugueres de férias de curta duração ou mantidos estrategicamente vagos por especuladores imobiliários, a capital austríaca contraria a tendência. No local que no ano passado manteve a coroa de cidade mais habitável do mundo no índice anual da Economist, os inquilinos de Viena pagam, em média, cerca de um terço dos seus homólogos em Londres, Paris ou Dublin, de acordo com um estudo recente da empresa de contabilidade Deloitte.

Parte do motivo pelo qual o apartamento de Schranz é tão acessível é simples: ele é propriedade da cidade. Em Viena, essa é (quase) a norma. Proprietária de aproximadamente 220.000 apartamentos alugados socialmente, é a maior cidade proprietária de casas da Europa (em Londres, que tem mais de 800.000 apartamentos alugados socialmente, eles são propriedade dos conselhos locais). Um quarto das pessoas que vivem em Viena são inquilinos sociais – se incluirmos também as cerca de 200.000 habitações cooperativas construídas com subsídios municipais, isso representa mais de metade da população.

Muitos destes apartamentos surgiram há um século, como parte de um programa de construção extremamente ambicioso após o fim da Primeira Guerra Mundial, quando Viena estava inundada de pessoas desenraizadas pelo colapso do império dos Habsburgos. Financiado principalmente através de um imposto hipotecário sobre luxos como champanhe ou passeios a cavalo, a fase inaugural da “Viena Vermelha” governada pelos socialistas viu 65.000 apartamentos alugados socialmente serem incendiados na cidade na época da tentativa de golpe nazista em 1934.

Estas “superquadras” dos anos 20 e 30 não se parecem com habitações sociais comuns. Com os ideais modernistas da escola Bauhaus contemporânea ainda por capturar a imaginação dos arquitectos austríacos, por exemplo, eles não têm telhados planos. Os exemplos mais famosos de habitação social da Viena Vermelha, como o Karl Marx-Hof no 19º distrito ou as propriedades espalhadas ao longo do “anel viário do proletariado” em Margaretengürtel, parecem mais castelos ou mosteiros, com floreios art déco em seus fachadas. Como disse a historiadora Eve Blau: “Se você está planejando algo radical, não é uma má ideia parecer o mais conservador possível”.

A maioria das propriedades municipais de Viena foram construídas após o segundo mundo e parecem mais familiares, mas mesmo elas não tendem a ter o estigma da pobreza e do crime associado a desenvolvimentos semelhantes nos EUA ou na Europa. O apartamento de Schranz fica dentro do Theodor Körner-Hof, um conjunto de 14 blocos habitacionais construídos nos anos 50 no bairro de Margareten que estão longe de ser sofisticados, mas ainda assim são bem conservados o suficiente para que Schranz goste de passear nos pátios internos verdes nas noites de verão para leia seus livros.

O termo vienense para propriedades como estas é Edifícios comunitários, “edifícios comunitários”, o que sugere a sua filosofia subjacente. “Um dos conceitos-chave para compreender a abordagem de Viena à habitação é a sustentabilidade social”, diz Maik Novotny, crítico de arquitetura do jornal austríaco Der Standard. “Para evitar a criação de guetos e os dispendiosos conflitos sociais que os acompanham, a cidade esforça-se activamente por uma mistura de pessoas de diferentes origens e com diferentes rendimentos nas mesmas propriedades. A habitação social não é apenas para os pobres.”

Como estudante sem deficiência ou dependentes, Schranz não teria esperança de se candidatar a habitação social em países como o Reino Unido, mas em Viena a cidade cortejou-o através de um programa para inquilinos pela primeira vez com menos de 30 anos.

“Manter uma mistura de pessoas com diferentes estilos de vida na habitação social é fundamental e, sim, nem sempre é fácil”, afirma Kathrin Gaal, vice-prefeita de Viena e conselheira executiva para a habitação. Uma tática é um rendimento máximo para os candidatos de 57.600 euros por ano para pessoas solteiras e 85.830 euros para famílias com duas pessoas. Mas “uma vez que você se mudou para um Edifício comunitário como jovem estudante, se você começar a ganhar mais à medida que sua carreira avança, não monitoramos você, porque sua situação também pode piorar novamente”, afirma Gaal.

O programa de habitação social de Viena é mais do que uma política – na cidade é um ideal fundamental que é motivo de imenso orgulho. E tal como acontece com realizações progressistas semelhantes que geram um consenso político – o Serviço Nacional de Saúde do Reino Unido, por exemplo, ou o fundo petrolífero da Noruega – isso pode criar pontos cegos no debate nacional. Falar com Edifício comunitário residentes como Heinz Barnerth, de 76 anos, um engenheiro mecânico aposentado que viveu nas últimas sete décadas na propriedade Reumannhof em Margareten, e ele será inabalável em seus elogios à ideia que deu origem ao seu bloco na década de 1920 . “O modelo de Viena é mais oportuno do que nunca, porque os preços dos aluguéis são difíceis de conter”, diz ele.

Mas a realidade nem sempre corresponde ao ideal e Barnerth fica ainda mais animado ao reclamar do tempo que a cidade leva para fazer reparos em sua propriedade. A luz da escada que leva ao porão não funciona há três semanas e, quando a fechadura de uma porta quebra, os moradores geralmente não se preocupam em esperar que a administração central conserte o problema. “Se você não contratar um faz-tudo para consertar a fechadura durante a noite, os drogados tentarão arrombar”, diz ele. Uma das desvantagens de ter uma única grande empresa, a Wiener Wohnen, responsável pela gestão e manutenção de tanto parque habitacional na cidade é que o registo e o comissionamento de tarefas dos zeladores podem levar a estrangulamentos.

A outra desvantagem do modelo de Viena é que, embora 60% dos residentes da cidade tenham tirado a sorte grande ao entrar num Edifício comunitário ou cooperativa subsidiada, que ainda exclui uma grande parcela da população de uma cidade em que 80% são locatários. Só quem residiu permanentemente em Viena durante dois anos pode candidatar-se a habitação social, e quem fica em arrendamento privado enfrenta problemas mais familiares de outras cidades europeias.

“Há vinte anos, os aluguéis privados em Viena eram, em sua maioria, de baixa qualidade e baixo preço”, diz Justin Kadi, professor assistente de planejamento e habitação na Universidade de Cambridge. “Mas, nos últimos anos, os arrendamentos privados transformaram-se num segmento do mercado imobiliário de Viena que, em muitos casos, não é apenas de alta qualidade, mas também bastante caro.”

Isto, explica ele, deveu-se em grande parte à desregulamentação em meados dos anos 90, que permitiu aos proprietários cobrar aos inquilinos não apenas pelo tamanho e padrões de equipamento, mas também pela localização, muitas vezes levando a marcações arbitrárias. Como parte das mesmas reformas, tornou-se mais fácil para os proprietários limitar os contratos, colocando os arrendatários privados em Viena numa posição menos segura.

“A única coisa que outras cidades europeias podem aprender com Viena é o seu marketing”, diz Harald Simons, economista e investigador baseado em Berlim que publicou uma análise contundente do mercado imobiliário vienense em 2020. Viena, a segunda maior cidade de língua alemã da Europa cidade, tem “uma estrutura de rendimento que é mais parecida com a de Berlim, mas os preços médios dos novos aluguéis são semelhantes aos de uma cidade de alta renda como Hamburgo”, diz Simon. Ele critica Wiener Wohnen pela sua contabilidade opaca, sugerindo que as suas finanças estão em dificuldades mais graves do que o Senado de Viena admite, e que a subutilização da cidade em manutenção está a levar os trabalhadores de rendimento médio, tão desejados para a mistura social, a alugarem casas privadas.

E, no entanto, há boas razões pelas quais o modelo de habitação social de Viena atraiu recentemente uma atenção renovada e visitas regulares de decisores políticos internacionais.

A diferença crucial está na tendência. Embora o número de casas no sector socialmente arrendado de Londres tenha permanecido globalmente estável, em cerca de 800.000, por exemplo, a sua participação no parque habitacional da cidade continua a cair, em parte devido ao facto de terem sido convertidas em casas privadas através do direito de compra. esquema, e em parte devido à falta de novas casas sendo construídas enquanto a capital do Reino Unido continua a crescer. Os números divulgados pouco antes do Natal mostram que 105 mil famílias no Reino Unido estão presas em alojamentos temporários devido à escassez de habitação social. Muitas cidades da Europa continental enfrentam problemas semelhantes: Berlim, por exemplo, tendo falhado a meta de 20.000 novas casas em 2022, só conseguiu construir cerca de 16.000 no ano passado.

Viena, pelo contrário, tem a vantagem de estar numa posição de monopólio da qual nunca abandonou. “Nunca sucumbimos à tentação de vender os nossos apartamentos municipais ou subsidiados, como muitas outras cidades europeias fizeram para tapar buracos nos seus orçamentos”, diz Gaal. “Isso significa que nosso estoque de moradias ainda é vasto.”

Há cerca de 40 anos, Viena iniciou um “fundo de aquisição de terrenos e renovação urbana” que reserva terrenos na cidade exclusivamente para habitação social: actualmente tem 3 milhões de metros quadrados de espaço, incluindo terrenos agrícolas ou pousios, vias férreas abandonadas e áreas vazias. hospitais, que pode licitar exclusivamente a promotores sociais. “Esse tipo de armazenamento sistémico pode ser algo que outros países também poderiam começar”, diz Gaal.

Em 2019, Viena introduziu uma nova regra de zoneamento que significa que em empreendimentos com mais de 5.000 metros quadrados de área habitacional, dois terços devem ser habitações subsidiadas. “Para as cidades, a questão é sempre se têm uma boa posição negocial com os proprietários de terras”, admite até Simons, cético em relação a Viena. “E Viena tem uma boa posição de negociação.” O fundo de aquisição de terrenos da cidade coordena estreitamente com o departamento que distribui as permissões de planeamento e pode fechar acordos em conformidade.

Se Viena atingirá a sua meta de construir 5.500 novos Edifício comunitário Ainda não se sabe se isso será suficiente se a cidade voltar aos níveis populacionais de 1910 até 2038 é outra questão. Mas está a tomar medidas tangíveis. Após um congelamento de 11 anos em novos empreendimentos de habitação social, a cidade retomou a construção de novos Edifício comunitário em 2015, e reservou 557 milhões de euros para novos empreendimentos em 2024. Um dos mais recentes a ser concluído, pelo escritório de arquitetura local WUP, fica a cerca de 7 km a leste do centro da cidade, em Seestadt Aspern, um novo centro urbano que cresce no local de um antigo campo de aviação.

Margarete Stoklassa, 73 anos, e o seu marido mudaram-se para um dos 74 apartamentos de uma propriedade no centro da cidade em Abril passado porque precisavam de acesso sem barreiras e parecem mais do que satisfeitos. Com 50 metros quadrados, a nova casa não é enorme, mas uma planta circular e várias paredes deslizantes significam que “às vezes acabo brincando de esconde-esconde com meu marido”, diz Stoklassa. “Estou muito feliz; tudo que preciso está aqui.” O casal paga 520€ de renda por mês.

As fachadas da nova era Edifício comunitário são pintados em tons de vermelho, azul e verde que fazem referência às poderosas fortalezas do período da Viena Vermelha, embora com os preços dos materiais de construção atingindo o pico durante a fase de construção, haja bastante concreto aparente e aço galvanizado. “O aumento do custo das matérias-primas forçou-nos a concentrar-nos no que realmente é a habitação social”, afirma o arquitecto Bernhard Weinberger. Tendo prevalecido durante mais de um século, os ideais de vida comunitária de Viena mostraram que podem resistir ao teste do tempo. “Este edifício ainda deverá estar de pé daqui a 200 anos”, diz ele.