À medida que a crise imobiliária continua, o governo da Colúmbia Britânica está avançando com a implementação da Lei de Fornecimento de Habitação, aprovada em novembro. Esta é uma boa notícia porque a falta de habitação nesta província é mais grave do que nunca. Taxas de vacância ultrabaixas se estabeleceram nas regiões mais caras da província, como Vancouver e Victoria, forçando os locatários a competir pelos mesmos apartamentos escassos com aluguéis altíssimos em uma competição semelhante aos Jogos Vorazes.
A legislação – um componente do pivô do governo do Novo Partido Democrático do primeiro-ministro David Eby sobre a política habitacional – é projetada para lidar com os bloqueios crônicos de nível municipal para novas moradias, incluindo políticas de zoneamento excludentes e processos caros de rezoneamento e licenciamento plurianuais. De acordo com a legislação, a província trabalhará com os municípios para avaliar as necessidades locais de habitação e criar metas obrigatórias para a construção de casas mais rapidamente. Se as cidades não conseguirem fazer progressos claros no cumprimento das metas, a província tem o poder de intervir diretamente, inclusive aprovando projetos habitacionais e alterando os estatutos de zoneamento.
O governo do BC anunciou recentemente o primeiro grupo de dez cidades neste esforço: Abbotsford, Delta, Kamloops, North Vancouver, Oak Bay, Port Moody, Saanich, Vancouver, Victoria e West Vancouver. Ao selecionar esses municípios, o governo usou uma série de indicadores para criar um índice que refletisse “a urgência das necessidades locais de moradia, a disponibilidade da oferta de moradia certa, incluindo disponibilidade de terra e potencial não realizado para mais casas e acessibilidade de moradia.” Muitas outras cidades serão selecionadas no futuro, incluindo outras oito a dez delas ainda este ano.
A província comunicará as metas habitacionais preliminares para as dez primeiras cidades nas próximas semanas, e elas serão finalizadas durante o verão, após um período de diálogo com essas cidades. De acordo com o ministro da habitação, Ravi Kahlon, serão incluídas metas específicas para habitação abaixo do mercado.
Os detalhes da implementação serão fundamentais. Em particular, as avaliações de necessidades habitacionais para cada cidade devem ser ambiciosas. Os municípios deixados por conta própria geralmente subestimam a necessidade de novas moradias. Por exemplo, alguns confiaram demais nas tendências populacionais para estimar as necessidades de moradia, falhando em reconhecer que a escassez existente restringe o crescimento populacional e suprime a formação de famílias (por exemplo, forçando mais jovens a viver com os pais por mais tempo até a idade adulta).
A legislação tem força, mas a província terá que mostrar que está disposta a usá-la.
Seis meses após o estabelecimento das metas, o ministro Kahlon diz que a província avaliará o progresso e intervirá se os municípios não estiverem demonstrando progresso real. Primeiro, isso envolverá a nomeação de um consultor independente que “analisará os processos dos municípios que lutam . . . ajudar o governo provincial a entender melhor os desafios únicos do município e fornecer recomendações para ações que o município ou a província possam tomar para garantir que as metas habitacionais sejam alcançadas.” Se necessário, o governo provincial pode então começar a aprovar importantes projetos habitacionais e revisar as regras de zoneamento.
Como argumentei em um relatório recente, há um forte argumento para fortalecer o papel da província nas decisões de uso da terra que atualmente são deixadas para os municípios. A política municipal não dá voz aos locatários e futuros proprietários que já foram precificados e excluídos de uma cidade, mas gostariam de morar nela. Também não respondem pelas ramificações mais amplas da escassez de moradias na sociedade ou na economia, impulsionadas em parte pelo acúmulo de muitas decisões altamente localizadas sobre o uso da terra.
Uma enxurrada de altos governos de outros países começou a aumentar seu envolvimento nas decisões de uso da terra, inclusive em nível nacional na Nova Zelândia e em nível estadual na Califórnia, no estado de Washington e em Montana. No Japão, as decisões de uso da terra há muito são tomadas em nível nacional.
Tal como está, as políticas de zoneamento local excludentes em BC continuam a proibir efetivamente os apartamentos na maioria dos terrenos residenciais em nossas cidades. Isso aumenta o preço dos escassos lotes onde a habitação multifamiliar é permitida e torna a construção de novas casas mais difícil e cara para os desenvolvedores de aluguel públicos, sem fins lucrativos e privados. Em uma medida que pode resolver parcialmente isso, o governo provincial disse que apresentará novos padrões mínimos para zoneamento em áreas urbanas neste outono. Espera-se que isso permita três a quatro unidades em lotes unifamiliares “com densidade adicional permitida em áreas bem servidas pelo trânsito”, mudando o uso padrão da terra para incluir outras opções além de casas isoladas.
Aqui, novamente, os detalhes serão cruciais. Políticas municipais de habitação “perdidas” em cidades como Victoria e Vancouver ficaram muito aquém do esperado. Embora essas políticas e propostas permitissem que os prédios em áreas de zoneamento anteriormente unifamiliar fossem divididos em multiplexes, o espaço adicional real permitido para a habitação é muito pequeno (um aumento insignificante de 16% na metragem quadrada na política proposta de Vancouver, por exemplo ). A próxima política provincial deve evitar repetir este erro.
Em um relatório recente, meu colega Marc Lee estabeleceu uma agenda muito mais robusta para como melhorar significativamente a região metropolitana de Vancouver, que oferece uma variedade de opções para habitações intermediárias ausentes, permitindo duas a três vezes o máximo de espaço atual, pontuado por maiores edifícios de apartamentos com densidades mais elevadas. Isso fornece uma boa referência para o que deve estar na mesa nas discussões de políticas de upzoneamento provinciais e locais, assim como outra análise recente delineando uma ambiciosa política multiplex.
Um exemplo encorajador é o upzoneamento significativo em toda a cidade de Auckland, Nova Zelândia, em 2016, que incluiu áreas unifamiliares e aumentou a capacidade geral de zoneamento para habitação em 50%. Os resultados são impressionantes: aumento rápido e substancial da oferta de moradias e redução dos aluguéis corrigidos pela inflação. Sem o upzoneamento, uma nova pesquisa sugere que os aluguéis de Auckland seriam 14% a 35% mais altos. Isso mostra que é possível mover significativamente a agulha na oferta de moradias e nos aluguéis em um tempo relativamente curto.
Em BC, uma reclamação dos municípios foi sobre o custo da infraestrutura necessária junto com novas moradias, como esgoto, água, transporte público, centros comunitários ou escolas. O governo provincial sinalizou que mais investimentos em infraestrutura serão uma “cenoura” fornecida às cidades que conseguirem cumprir suas metas habitacionais, juntamente com os “paus” descritos acima.
De fato, é importante que a província se esforce para aumentar o financiamento de infraestrutura pública. Mas a oposição a novas moradias com base nos custos de infraestrutura é equivocada. Quando não construímos novas moradias suficientes em nossos centros de alta demanda e poucas vagas, as pessoas ainda precisam morar em algum lugar. Muitos têm que se contentar com moradias superlotadas ou precárias, enquanto outros se mudam para áreas periféricas com limites em expansão, onde a infraestrutura ainda precisa ser construída, mas ao lado de moradias de baixa densidade. Muitas vezes esquecido é o fato de que a infraestrutura para apoiar esse tipo de expansão suburbana custa muito mais por pessoa do que a infraestrutura para suportar habitações urbanas mais densas.
A crise imobiliária é complexa e nenhuma política pode resolvê-la. Uma das medidas complementares mais importantes que o governo do BC pode tomar é expandir massivamente o investimento em moradias públicas e sem fins lucrativos — um dos principais focos da agenda de pesquisa do Canadian Centre for Policy Alternatives. Também são necessários impostos progressivos para ajudar a financiar moradias profundamente acessíveis e conter a especulação. e combater as enormes desigualdades na riqueza da terra.
Mas não se engane: a escassez geral de oferta de moradias é uma parte importante da crise, e acabar com o zoneamento de exclusão é fundamental para qualquer agenda ambiciosa de habitação pública. Com uma implementação robusta, a Lei de Fornecimento de Habitação e medidas provinciais mais amplas de urbanização podem desempenhar um grande papel.
Fonte: https://jacobin.com/2023/07/british-columbia-canada-housing-zoning-targets-supply
